买了房子很可能住不进去，因为你的房子有别人合法居住！-杭州律师事务所-杭州著名寇迪律师咨询

   本系列选取了民法典编纂中老百姓关心的八个民生热点问题，内容涉及业主权利、居住权、委托人跳单违约、合同的保证方式、信用评价异议、夫妻共同财产、离婚冷静期、高空抛坠物致人损害侵权等，从立法者、司法者的角度对这些条文的立法背景、立法意义、如何理解与适用等问题进行解读并特别说明需要注意的问题，以期帮助读者快速、直接把握民法典相对于之前法律制度修改和创新的核心问题，为民法典在实践中的具体适用提供参考。
   《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”本条系关于居住权的一般规定，根据本条规定，居住权的内容主要有以下几个方面。
   一、居住权的权利主体
   《民法典》第2条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”本条虽未直接规定居住权的权利主体，仅采取了“居住权人”的表述，但就其“满足生活居住的需要”的权利设立目的来看，其权利主体只能是自然人。而且，基于居住权保障社会弱势群体权益的价值取向，居住权人多为老年人、离婚妇女、丧偶配偶、保姆、长期共同居住者等。
   二、居住权的权利客体
   在民法理论上，根据标的物所有人归属，将物权区分为自物权和他物权。居住权作为他物权，其权利客体是他人之物。具体而言，是他人的住宅。
   本条未规定何为住宅。住宅本身也不属于可以在个案中通过涵摄准确界定的概念。即使在法学领域，住宅也会因语境不同而具有不同的含义。一是作为人的安宁和隐私的住宅，是从人的角度来审视而非关注其物理形态。如我国《刑法》第245条非法侵入住宅罪，即被认为是对受害人“住宅安宁自由”法益的侵害。再如，美国最高法院大法官斯图尔特在卡兹案判决中宣称：“第四修正案保护的是人，而不是场所。”日本学者认为其宪法第35条，即规定免于非法侵入住居的自由中的“住居所”，“不限于住宅，旅馆宿舍等的房间，或学校等的事务所、研究室等亦属之”。二是作为通常意义以及财产意义上的住宅，应理解为供人居住的房屋。居住权语境下的住宅，即为这一含义。首先，住宅一般应为人造建筑。特定条件下，自然形成的空间或生产场所也会被用作居住，如供人居住的天然洞穴、渔民渔船等，但不能称为住宅。其次，住宅应当具备独立的空间。最后，住宅应当包含固定、长期、连续、全面居住的意思。如单位值班人员的休息室虽然客观上用于居住，但不能称为住宅。典型的住宅，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋，等等。对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设定居住权。
   还须注意的是，基于满足生活居住需要的目的，居住权的客体还应及于住宅的附属设施，方契合社会生活经验。
   三、居住权的权利内容
   通说认为，完整的所有权包含占有、使用、处分和收益四项权能。所有权人通过设定用益物权将占有、使用和收益权能转移给用益物权人，仅保留处分权成为“虚有权”。《民法典》第323条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本条则规定，居住权人仅享有占有、使用他人住宅的权能。明确居住权人不享有收益权，体现了立法对居住权保障弱势群体的功能定位。同时，居住权人的占有、使用权能，还受本条“以满足生活居住的需要”规定的限制，即居住权人对住宅的占有、使用不能超出生活居住所需。如改造住宅用于经营，则超出居住权人的权利范围。
   四、居住权的权利性质
   从源流上讲，居住权属人役权范畴。但我国立法中无规范人役权的传统，《民法典》编纂过程中，将居住权纳入用益物权分编，并在本条明确规定了其用益物权属性。作为法定物权的一种，居住权具备物权的一般特征，其物权性质表现为：居住权具有直接支配性，有权对他人住宅进行占有、使用。居住权具有排他性，非经居住权人同意，任何人不得干涉居住权人行使权利。居住权具有物上请求性，任何人侵害居住权时，居住权人均得对之行使物权请求权，以回复居住权应有的圆满状态；构成侵权的，居住权人有权请求损害赔偿。居住权具有追及性，作为居住权标的的房屋不论辗转于何人之手，居住权人均得追及房屋之所在。
   值得注意的是，《民法典》颁布前，司法实践中已存在大量的涉居住权案件，主要集中在离婚、继承、赡养以及涉公产住房、投资性住房纠纷等社会生活领域，法律适用上多采取法律解释和漏洞填补的方法。如《婚姻法解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”《民法典》颁布后，居住权在基本法层面得以确立，在涉及房屋交易、赠与中的居住权保留，遗嘱分割、共有物分割中的居住权设定等问题，司法裁判应充分考虑居住权的用益物权属性，实现其帮扶弱势群体的伦理价值和促进物尽其用的社会功能。
作者：刘牧晗来源公众号：法律读库